10 月9日中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2015年三季度市場(chǎng)總結(jié)與四季度展望》報(bào)告。報(bào)告顯示，今年前三季度中國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)累計(jì)上漲 2.61%。但各類城市住宅價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重分化。即一線城市的房?jī)r(jià)還在上漲，二三線以下城市的房?jī)r(jià)則在下跌。比如，前三個(gè)季度一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲 11.87%。其中，深圳房?jī)r(jià)累計(jì)上漲為12.48%，上海、北京房?jī)r(jià)累計(jì)上漲分別為為5.11%和4.21%；廣州累計(jì)上漲只有0.69%。可以看到， 今年前三季度的房?jī)r(jià)上漲主要表現(xiàn)三大一線城市，其他城市的房?jī)r(jià)上漲有限或是沒有上漲?？墒牵瑥目傮w來看，國(guó)內(nèi)100個(gè)城市的房?jī)r(jià)還在上漲，但是最近央行的 問卷調(diào)查表示，有49.7%的居民認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)不可接受。如果房?jī)r(jià)再上漲，近一半以上的居民對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)更是不可接受了。對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)不可接受，居民住房 需求也根本無法釋放出來。
從上述信息可以看到，房?jī)r(jià)上漲仍然是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的焦點(diǎn)。一是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)十幾年上漲之后，在政府的救市政策支持下，價(jià)格還在上漲。但 是，對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)有近一半以上的居民對(duì)當(dāng)前的房?jī)r(jià)難以接受。其實(shí)，這里的核心問題主要在于住房的投資需求與消費(fèi)需求的區(qū)分問題。對(duì)于投資者來說，房?jī)r(jià)越 是上漲，他們?cè)绞怯幸庠高M(jìn)入市場(chǎng)；如果房?jī)r(jià)下跌，投資者當(dāng)然會(huì)退出市場(chǎng)。
而在目前一線城市能夠接受如此之高房?jī)r(jià)的需求當(dāng)然是住房的投資者而不是住房消費(fèi)者。而這兩種需求的分野，也就決定了一線城市住房市場(chǎng)狀況。房?jī)r(jià)越是上漲，越有投資者進(jìn)入，住房消費(fèi)也增加，而對(duì)于住房消費(fèi)者來說，越是難以接受。
還有，前三季度一線城市深圳的房?jī)r(jià)為何還是上漲這樣快？最重要的原因就在于一是靠近香港，受香港的房?jī)r(jià)影響，深圳的房?jī)r(jià)當(dāng)然要低得多。這容易吸引更多的香 港居民進(jìn)入深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)。可以說，香港那些占一定的財(cái)富居民，有幾個(gè)沒有在香港購(gòu)買住房的。有香港的投資者對(duì)深圳的房?jī)r(jià)推波助瀾，深圳的房?jī)r(jià)豈能不快 速上漲？二是從2014年開始，深圳股票市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)板，其股價(jià)指數(shù)由1500點(diǎn)上漲到4000點(diǎn)，上漲幅度達(dá)2.6倍以上。特別有些個(gè)股更炒作的昏天動(dòng) 地，不知道上漲了多少倍。在這種情況下，股市的財(cái)富立馬顯現(xiàn)出來。所以，上半年不少投資者都把股市收益轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使得深圳的房?jī)r(jià)突然間暴漲。但 是當(dāng)股市下跌之后，當(dāng)前深圳的房?jī)r(jià)及住房銷售也出現(xiàn)了疲軟。而前三季度深圳房?jī)r(jià)大幅上漲，則是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最主要因素。
而對(duì)于上海與北京來說，房?jī)r(jià)之所以還在上漲，但上漲的幅度主要是由于新房出售越來越高檔化所導(dǎo)致，實(shí)際上普遍的住房?jī)r(jià)格卻上漲幅度不是太大。因?yàn)?，?dāng)前中 國(guó)的住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)體系，由于不科學(xué)不規(guī)范，很容易受到這樣的高檔住房出售而對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的干擾。因?yàn)椋瑥纳习肽暾瞥鲆幌盗械淖》烤仁姓咧?，上海與北 京一線城市推出不少高檔樓盤或豪宅。對(duì)于豪宅來說，無論它如何交易，交易多少都與一般民眾無關(guān)。對(duì)于一般民眾來說，不要說購(gòu)買，連想都不想。這些市場(chǎng)同樣 也是投資需求為主導(dǎo)。因?yàn)?，?duì)于上海與北京，除了少數(shù)居民及投資者之外，在當(dāng)前的房?jī)r(jià)下，多數(shù)居民是無支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的。再加上這兩個(gè)城市的住房， 政府官僚占有會(huì)很大。這些都是影響房?jī)r(jià)上漲的因素。
對(duì)于多數(shù)二線以下的城市來說，盡管出臺(tái)了一系列的救市政策，而且這些城市的救市政策要比一線城市力度更要大，但是絕大多數(shù)的二線以下城市的住房?jī)r(jià)格仍然處 于下跌的狀態(tài)。如果這種情況出現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)最為嚴(yán)重的后果，一是讓住房投資者退出市場(chǎng)。因?yàn)?，如果住房的價(jià)格持續(xù)在下跌一年以上，那么這必定會(huì)改變市 場(chǎng)預(yù)期，投資需求就成為零，投資者根本就不會(huì)再進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。二是如果投資需求不存在，投資者退出這些市場(chǎng)，盡管房?jī)r(jià)在下降，但還沒有降到住房需求者進(jìn)入 水平，或還沒有真正地把住房消費(fèi)需求釋放出來，這就使得這些城市的住房庫存越大，去住房庫存化越來越嚴(yán)重?？梢哉f，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的許多問題都是與二線城 市的房?jī)r(jià)下跌，住房銷售不暢有關(guān)。比如，東北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重下降，很大程度上與這些地方住房嚴(yán)重供給過剩有關(guān)。
可見，對(duì)于當(dāng)前的中國(guó)住房市場(chǎng)，根本不用持有多少樂觀態(tài)度。因?yàn)?，房?jī)r(jià)不降或市場(chǎng)不轉(zhuǎn)型為住房消費(fèi)市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)需求根本無法釋放出來，而房?jī)r(jià)下降則要損害既得利益。當(dāng)前國(guó)內(nèi)許多城市住房的市場(chǎng)就處于煎熬之中。這個(gè)格局什么打破不確定。
【本文摘自騰房網(wǎng)】
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